政策的空間

這個(gè)空間，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)已有預(yù)測(cè)。他在2016年底發(fā)布的行業(yè)研究報(bào)告中提及，2020年和2025年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)的租金規(guī)模分別約為1.6萬(wàn)億元和2.9萬(wàn)億元，而到了2030年將會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

這樣的積累和發(fā)展要從2010年開(kāi)始。

當(dāng)年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，其中，要求“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)”。

而后，公寓市場(chǎng)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。魔方公寓、You+、未來(lái)域、優(yōu)客逸家等企業(yè)開(kāi)始盯住中低端公寓，專門針對(duì)青年流動(dòng)人群。隨后一年，鏈家公司的自如也開(kāi)始正式啟動(dòng)。在2013年，魔方公寓獲得了A輪投資，數(shù)目達(dá)數(shù)千萬(wàn)美元。

李海波在2012年來(lái)到北京，剛畢業(yè)的他在豐臺(tái)挑中自如的出租房，一兩千元的租金和整潔的房間讓他覺(jué)得是合適的。畢竟，離公司不遠(yuǎn)，也省去了自己鑒定房東的麻煩。他在那個(gè)房子里一住三年，直到公司搬遷。

2016年后，新的公寓品牌不再增多，李海波也在習(xí)慣下認(rèn)定了自如。長(zhǎng)租公寓企業(yè)也開(kāi)始轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，這時(shí)的公寓企業(yè)已經(jīng)超過(guò)千家，有17家品牌拿到了資本的投資，另一方面，國(guó)企開(kāi)發(fā)商開(kāi)始試水租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓的格局發(fā)生轉(zhuǎn)變。

“一線城市處在調(diào)控的狀態(tài)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民稱，“也就是，限購(gòu)、限貸之下，二手房業(yè)務(wù)不是特別好做，也會(huì)加強(qiáng)對(duì)租賃業(yè)務(wù)的投入。”

萬(wàn)科、龍湖、復(fù)星、旭輝等房企的入局讓這兩年的長(zhǎng)租市場(chǎng)進(jìn)入迅速增長(zhǎng)階段。根據(jù)易居中國(guó)旗下房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，有三分之一規(guī)模排名前30的房企已經(jīng)展開(kāi)了相關(guān)業(yè)務(wù)。

集中式長(zhǎng)租公寓就開(kāi)始于萬(wàn)科集團(tuán)。在《萬(wàn)科住房租賃專項(xiàng)公司債券募集說(shuō)明書》中寫到，公司的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)由2014年啟動(dòng)，目前累計(jì)服務(wù)租客超過(guò)10萬(wàn)人。“泊寓”長(zhǎng)租公寓品牌，就是其在三千億元規(guī)模中推出的一個(gè)極小板塊。

而后，龍湖地產(chǎn)成立了創(chuàng)新事業(yè)部來(lái)分管長(zhǎng)租公寓等新版塊，推出了“冠寓”品牌。復(fù)星則跟途家和未來(lái)域合作，世茂房產(chǎn)找上了愷信亞洲，旭輝則聯(lián)合了華東師范大學(xué)。

它們和自如、蛋殼、我愛(ài)我家等分散式長(zhǎng)租不同是，有自己的整棟房源和物業(yè)。“就像批發(fā)和零售的價(jià)格相比，可以想到還是有一定優(yōu)勢(shì)。”原旭輝領(lǐng)寓國(guó)際社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人、現(xiàn)上海楓聯(lián)股權(quán)投資管理有限公司管理合伙人高杰對(duì)記者說(shuō)。

目前，旭輝簽約的房源將近4萬(wàn)間。高杰坦率地說(shuō)，此前他們商議了目前的三個(gè)目標(biāo)是，速度、效率和效益，“但現(xiàn)階段主要的目標(biāo)還是發(fā)展速度，效益和效率就會(huì)放在二三位。而對(duì)于速度，也就是在房源爭(zhēng)搶上發(fā)力，會(huì)有增長(zhǎng)較大的目標(biāo)，大概增速在每年50%。(我們給房主的)租金確實(shí)是拿到房源的優(yōu)勢(shì)。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)談到，長(zhǎng)租公寓通常會(huì)通過(guò)改造舊物業(yè)、收購(gòu)私人物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)和通過(guò)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中設(shè)定條件來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)這三種方式來(lái)獲取房源。

其中，土地的高價(jià)是胡景暉一直認(rèn)為的房租漲價(jià)核心原因。