政策的空間

這個空間，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)已有預(yù)測。他在2016年底發(fā)布的行業(yè)研究報(bào)告中提及，2020年和2025年，中國房產(chǎn)租賃市場的租金規(guī)模分別約為1.6萬億元和2.9萬億元，而到了2030年將會超過4萬億元。

這樣的積累和發(fā)展要從2010年開始。

當(dāng)年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，其中，要求“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”“房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)”。

而后，公寓市場開始蠢蠢欲動。魔方公寓、You+、未來域、優(yōu)客逸家等企業(yè)開始盯住中低端公寓，專門針對青年流動人群。隨后一年，鏈家公司的自如也開始正式啟動。在2013年，魔方公寓獲得了A輪投資，數(shù)目達(dá)數(shù)千萬美元。

李海波在2012年來到北京，剛畢業(yè)的他在豐臺挑中自如的出租房，一兩千元的租金和整潔的房間讓他覺得是合適的。畢竟，離公司不遠(yuǎn)，也省去了自己鑒定房東的麻煩。他在那個房子里一住三年，直到公司搬遷。

2016年后，新的公寓品牌不再增多，李海波也在習(xí)慣下認(rèn)定了自如。長租公寓企業(yè)也開始轉(zhuǎn)向運(yùn)營。據(jù)公開數(shù)據(jù)，這時(shí)的公寓企業(yè)已經(jīng)超過千家，有17家品牌拿到了資本的投資，另一方面，國企開發(fā)商開始試水租賃市場，長租公寓的格局發(fā)生轉(zhuǎn)變。

“一線城市處在調(diào)控的狀態(tài)。”國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民稱，“也就是，限購、限貸之下，二手房業(yè)務(wù)不是特別好做，也會加強(qiáng)對租賃業(yè)務(wù)的投入。”

萬科、龍湖、復(fù)星、旭輝等房企的入局讓這兩年的長租市場進(jìn)入迅速增長階段。根據(jù)易居中國旗下房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，有三分之一規(guī)模排名前30的房企已經(jīng)展開了相關(guān)業(yè)務(wù)。

集中式長租公寓就開始于萬科集團(tuán)。在《萬科住房租賃專項(xiàng)公司債券募集說明書》中寫到，公司的長租公寓業(yè)務(wù)由2014年啟動，目前累計(jì)服務(wù)租客超過10萬人。“泊寓”長租公寓品牌，就是其在三千億元規(guī)模中推出的一個極小板塊。

而后，龍湖地產(chǎn)成立了創(chuàng)新事業(yè)部來分管長租公寓等新版塊，推出了“冠寓”品牌。復(fù)星則跟途家和未來域合作，世茂房產(chǎn)找上了愷信亞洲，旭輝則聯(lián)合了華東師范大學(xué)。

它們和自如、蛋殼、我愛我家等分散式長租不同是，有自己的整棟房源和物業(yè)。“就像批發(fā)和零售的價(jià)格相比，可以想到還是有一定優(yōu)勢。”原旭輝領(lǐng)寓國際社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人、現(xiàn)上海楓聯(lián)股權(quán)投資管理有限公司管理合伙人高杰對記者說。

目前，旭輝簽約的房源將近4萬間。高杰坦率地說，此前他們商議了目前的三個目標(biāo)是，速度、效率和效益，“但現(xiàn)階段主要的目標(biāo)還是發(fā)展速度，效益和效率就會放在二三位。而對于速度，也就是在房源爭搶上發(fā)力，會有增長較大的目標(biāo)，大概增速在每年50%。(我們給房主的)租金確實(shí)是拿到房源的優(yōu)勢。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)談到，長租公寓通常會通過改造舊物業(yè)、收購私人物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營和通過土地開發(fā)過程中設(shè)定條件來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)這三種方式來獲取房源。

其中，土地的高價(jià)是胡景暉一直認(rèn)為的房租漲價(jià)核心原因。