資本驅(qū)動(dòng)

在高地價(jià)的前提下，租金回報(bào)率是長(zhǎng)租公寓企業(yè)叫屈的痛點(diǎn)。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日在微博中稱，“北京住宅金回報(bào)率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。”

資產(chǎn)證券化成為長(zhǎng)租公寓企業(yè)增進(jìn)融資的方式。近兩年，包括自如在內(nèi)，數(shù)家長(zhǎng)租公寓企業(yè)成功發(fā)行了ABS(資產(chǎn)證券化)來獲取資金。而在分紅的驅(qū)動(dòng)下，抬高租金，這也成為此次租金上漲下被詬病的一點(diǎn)。

“如果長(zhǎng)租公寓要能夠快速發(fā)展的話，肯定要借助一些資本的力量來主推它。”原旭輝領(lǐng)寓國(guó)際社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人、現(xiàn)上海楓聯(lián)股權(quán)投資管理有限公司管理合伙人高杰稱，“證券化的前提一定是物業(yè)進(jìn)入到持續(xù)的運(yùn)營(yíng)期，也就是它能夠產(chǎn)生比較良好的運(yùn)營(yíng)回報(bào)的時(shí)候才能高度地證券化。”

就在今年4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，提出將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類型具有債券性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

此時(shí)，自如已發(fā)行“中信證券—自如1號(hào)房租分歧信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”ABS，發(fā)行規(guī)模5億元。旭輝領(lǐng)寓的REITs“高和晨曦—中信證券—領(lǐng)昱系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”也獲批，總額度30億元。蛋殼公寓剛剛設(shè)立全國(guó)首單分散式長(zhǎng)租公寓租金收益權(quán)公募ABS“天風(fēng)—蛋殼公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，規(guī)模2.035億元。

就在今年初，自如完成了40億人民幣A輪融資，由華平資本、紅杉資本中國(guó)基金和騰訊三家領(lǐng)頭。作為投資人的華平中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁程章倫看中了由中國(guó)城鎮(zhèn)化下約70%的大中型城市“新市民”構(gòu)成的租賃消費(fèi)群體。

很難說清，分紅的驅(qū)動(dòng)對(duì)房源擴(kuò)張、房租上漲的利弊各有幾分。對(duì)于所謂的“新市民”而言，更加顯而易見的是對(duì)租賃企業(yè)提出的各種支付環(huán)節(jié)和支付方式有所疑慮。

李海波在自如的出租房住了六年，曾按照管家的推薦使用過京東白條，覺得利息過高，最終還是用手頭暫時(shí)寬裕的存款走季付完成房租繳納。

而在通州住了兩年的陳航，去年續(xù)租時(shí)，因是老住戶，服務(wù)費(fèi)被打了八折，而由于提前兩個(gè)月續(xù)租，在此基礎(chǔ)上又再打了七折。房?jī)r(jià)漲了幾百元，但是折扣下來“感覺還能接受，甚至比換房的成本要低”。在支付時(shí)，管家推薦了自如專項(xiàng)分期，聲稱比京東白條利息低，每個(gè)月便宜幾塊錢。陳航手頭緊，為了能夠按月支付，同意了這個(gè)方式。而在2017年底，曾因?yàn)榻壎ǖ恼行信c自如出現(xiàn)合作問題，無法使用，被迫換了銀行卡。這讓陳航對(duì)自如的資金鏈?zhǔn)冀K心有顧慮。

就在前一星期，杭州一家公司名為“杭州鼎家”的長(zhǎng)租公寓公司破產(chǎn)，約4000租客受到損失，而其模式就是將獲得的租金放于6家網(wǎng)貸平臺(tái)進(jìn)行融資，再用此獲得的資金接著獲取房源，由此拿下5000間長(zhǎng)租公寓。

把租客交付租金轉(zhuǎn)換成對(duì)金融平臺(tái)的貸款，而長(zhǎng)租公寓企業(yè)先從金融平臺(tái)獲取一年的租金，這筆資金沉淀讓租客覺得，是用自己的信用來套利。